Stosedemdesiat tisíc vlastníkov rodinných domov je odhodlaných ísť do obnovy a ďalších štyristodeväťdesiat tisíc o tom vážne uvažuje. Pri kúpe nehnuteľnosti však energetická efektívnosť stále nie je téma a zákonom predpísaný energetický certifikát sa pri prevodoch často nedodáva. Konferencia Investičný zlom ukázala, že najslabším článkom slovenskej obnovy budov nie je financovanie, ale informačná a sprostredkovacia štruktúra okolo fyzických osôb.
„Čierneho Petra majú fyzické osoby"
Danka Daubnerová z Tatra banky pomenovala štruktúrny rozdiel medzi segmentmi vlastníkov priamo:
Toto je z môjho pohľadu veľký problém a práve toho Čierneho Petra podľa mňa majú tie fyzické osoby." — Danka Daubnerová, Tatra banka
Samospráva má podľa nej k dispozícii poradenstvo, vzdelávacie podujatia, Združenie miest a obcí ako platformu. Firmy idú po energetickej efektívnosti samé od seba, pretože ide o úsporu nákladov – Tatra banka v tomto segmente neeviduje problém so zapojením, úvery idú štandardne ako investičné, ktoré sa zároveň dajú zaradiť do ESG portfólia.
Fyzická osoba je v inej pozícii. Pri kúpe rodinného domu, povedala Daubnerová, banka neeviduje energetickú efektívnosť ako tému. Rozhoduje cena a lokalita. Banka má pripravené produkty so zvýhodnením pre klientov, ktorí prinesú energetický certifikát dobrej triedy, ale dopyt zo strany klientov v zásade chýba.
Zákon, ktorý sa nedodržiava
Druhou systémovou medzerou je nedôsledné uplatňovanie existujúcej legislatívy. Energetický certifikát má byť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti povinnou súčasťou prevodu. V praxi sa to často nedeje.
„Tiež evidujeme pri kúpe nehnuteľnosti, že sa nedodržiava ani litera zákona, kde by ten energetický certifikát mal byť pri kúpe nehnuteľnosti alebo predaji. Nedeje sa to." — Danka Daubnerová
Dôsledok je dvojitý. Po prvé, kupujúci vstupuje do transakcie bez údajov o energetickej náročnosti budovy, ktorú kupuje, a teda bez informácie, ktorá by mu pomohla rozhodovať sa medzi nehnuteľnosťami. Po druhé, predávajúci nemá tlak na to, aby pred predajom investoval do obnovy — energetická trieda sa v cene nehnuteľnosti neodráža, lebo neexistuje verifikovaný údaj, ktorý by sa premietol do dopytu.
Terénni pracovníci ako overený nástroj
Že informačnú medzeru je možné preklenúť, ukázal program Obnov dom mini. Richard Švirk zo Slovenskej agentúry životného prostredia, ktorý vystúpil z publika, opísal princíp, ktorý sa pri implementácii osvedčil:
Tam, kde sme mali terénnych pracovníkov, je podstatný rozdiel v informovanosti, čo čerpať a ako čerpať, a jednak v zjednodušení práce pre nás, tú administratívu, pretože tie žiadosti chodili na vyššej úrovni." — Richard Švirk, SAŽP
Program prekonal 20-tisíc konzultácií. Cieľová skupina — domácnosti ohrozené energetickou chudobou — patrí pritom medzi najťažšie zastihnuteľné. Bez terénneho pracovníka, ktorý informáciu doručí priamo k vlastníkovi a pomôže s administratívou, by sa väčšina žiadostí ani nedostala do systému. Švirk konkretizoval pozíciu agentúry: pri tvorbe ďalších programov bude tlačiť, aby sa s terénnou prácou rátalo od začiatku.
Bytové domy fungujú, rodinné nie
Ostrý kontrast je medzi obnovou bytových a rodinných domov. Pri bytových domoch Slovensko ukazuje slušné výsledky — len 11 percent je v pôvodnom stave a ďalšia tretina potrebuje dokončenie obnovy. Pri rodinných domoch potrebujú obnovu dve tretiny stavieb.
Rozdiel nie je v dopyte ani v dostupnosti financovania. Je v sprostredkovacej vrstve. Daubnerová vysvetlila, prečo úverové programy EIB pri bytových domoch zafungovali:
„Bol tam energetický poradca, ktorý radil tým vlastníkom. Ale čo bolo najdôležitejšie, tá obnova išla cez správcov alebo cez združenie. Bola tam podporná finančná časť, kde vlastníci dostali grant, a potom tam bol niekto, kto to mal na starosti." — Danka Daubnerová
Pri rodinnom dome neexistuje správca. Neexistuje združenie vlastníkov. Vlastník je sám zodpovedný za pasportizáciu, výber dodávateľov, koordináciu prác, vyplnenie žiadosti, kontrolu kvality. Pre väčšinu domácností je to neprekonateľná bariéra — nie finančná, ale prevádzková.
Čo by mohlo zafungovať
Peter Robl, predseda Správnej rady Budov pre budúcnosť, vo svojom keynote pomenoval smerovanie: znižovať závislosť obnovy rodinných domov od dotácií a viac využívať finančné a fiskálne nástroje, najmä pre strednú vrstvu vlastníkov. Inšpiráciu vidí v zahraničí, ktoré pre stredne príjmové domácnosti používa kombináciu daňových odpočtov, zvýhodnených úverov a cielenej grantovej podpory pre nízkopríjmové skupiny.
Daubnerová zároveň upozornila na praktický rozmer, ktorý sa do legislatívnych debát dostáva ťažko: regionálne rozdiely a potrebu hovoriť s vlastníkmi v ich jazyku. Plánovanú roadshow SIH-u po Slovensku v tomto kontexte privítala. Sprostredkovacia vrstva sa však nedá vybudovať len kampaňou — vyžaduje stálu infraštruktúru poradenstva, ako to ukazuje český model krajských energetických centier.
Tretím nedoriešeným prvkom zostáva vymožiteľnosť existujúceho zákona o energetických certifikátoch. Bez nej zostáva certifikát formálny dokument bez vplyvu na trh.
660 tisíc vlastníkov rodinných domov, ktorí o obnove rozhodli alebo uvažujú, je rezerva, ktorú slovenská obnova budov nevyužíva. Nie pre nezáujem na strane vlastníkov a nie pre nedostatok produktov na strane bánk. Pre absenciu vrstvy, ktorá by ich spojila – poradenstva, terénnych pracovníkov, fungujúceho informačného toku pri kúpe nehnuteľnosti, fiskálnych nástrojov pre stredné príjmy. Otázka pre ďalšie programovacie obdobie nie je, koľko peňazí dať do dotácií. Je to, kto bude stáť medzi peniazmi a vlastníkom.